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Arrendamiento local de negocio COVID19

SITUACIÓN DE LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCAL DE NEGOCIO ANTE EL COVID-19

La situación derivada de la emergencia sanitaria provocada por el COVID-19 y las medidas adoptadas para su mitigación han de tener importantes consecuencias económicas y jurídicas. No cabe duda que una de las más significativas ha de ser el devenir de los contratos de arrendamiento relacionados con el desarrollo de una actividad económica: tanto el de uso distinto de vivienda, en el que se pone a disposición del arrendatario el inmueble como el de industria, en el que el objeto del arrendamiento es más amplio, extendiéndose a la propia actividad económica. Tras la regulación de los arrendamientos de vivienda en el 8/2020 y ante la extrañeza del olvido de este tipo de arrendamientos y las consecuentes presiones tanto de propietarios como de arrendatarios, finalmente se ha regulado esta cuestión en el Real Decreto Ley 15/2020 (BOE del 22 de abril). Consciente de la situación de muchos propietarios que ven en sus rentas un complemento necesario de sus ingresos y de la lógica de las obligaciones contractuales, la regulación se limita a prever el aplazamiento de la renta arrendaticia en casos muy concretos.

¿Quién puede solicitarlo?

La persona física que se encuentre dada de alta en el RETA o Mutualidad sustitutoria o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar a fecha 14 de marzo de 2020 o la PYME de “reducida dimensión” (aquellas cuyo activo total no haya superado durante dos ejercicios consecutivos los cuatro millones de euros, o que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros durante dos años consecutivos, o que el número medio de trabajadores durante el ejercicio no sea superior a 50).

Que el local esté afecto a una actividad económica

Y que se desarrolle una actividad suspendida por la declaración del estado de alarma. Si no ha sido suspendida hay que acreditar una reducción de la facturación en el mes anterior a aquél en que se solicite el aplazamiento de un 75% en relación con la factura media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Es decir, habrá que acreditarse que en el mes de abril, aun no suspendida la actividad, se facturó un 75% menos que la media mensual del segundo trimestre de 2019.

La acreditación de estos requisitos es sencilla: bastará la declaración de cese de actividad o una mera declaración en el caso de reducción de facturación, aunque en este caso el propietario podrá pedir la exhibición de los libros contables.

¿Qué plazo hay para solicitarlo?

Hasta el 22 de mayo de 2020. Un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 15/2020.

¿Cuándo es obligatorio el aplazamiento de la renta?

Cuando el propietario-arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (Persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2).

¿Cuántas rentas se pueden aplazar y cómo hay que devolverlas?

Se prevé que se puedan aplazar las rentas devengadas desde la solicitud hasta la finalización del estado de alarma y como máximo cuatro meses. Expresión esta que habrá de ser extendida a cualquier otra forma en la que se imponga un cierre de la actividad o se condicione esta de tal modo que se pueda acreditar la reducción de ingresos establecida para solicitar el aplazamiento. No obstante la confusa regulación, hay que decir que deberán ser devueltas sin intereses y a partir de la finalización de la situación en que la actividad se encuentre condicionada y durante un periodo de dos años o menor si el contrato venciera antes.

¿Qué ocurre si mi arrendador no es “gran tenedor”?

En este caso el aplazamiento no es obligatorio. Únicamente se prevé la posibilidad de que el propietario pueda disponer de la fianza para para pagar total o parcialmente alguna mensualidad, debiendo ser respuesta por el arrendatario en el plazo de un año o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Dada la limitada regulación expuesta y los inciertos resultados de un procedimiento judicial desde Norabogados recomendamos un estudio casuístico de cada situación y apurar las posibilidades de acuerdo. El propietario no debería negarse a acordar con el arrendatario una alteración o, al menos, aplazamiento del abono de la renta arrendaticia. Y tampoco el arrendatario debería dejar de abonar la renta sin una negociación previa. En ambos casos, se verían abocados a un procedimiento judicial (bien de desahucio por impago de rentas de ser iniciado por el propietario, bien de resolución o modificación contractual por alteración de las circunstancias en el caso de ser incoado por el arrendatario) sin unas consecuencias previsibles, dado lo extraordinario de la presente situación. Así, el propietario podría ver cómo se reconoce al arrendatario la posibilidad de suspender o alterar el contrato o el arrendatario podría ver cómo se desestiman sus pretensiones dado que, sin perder la posesión del local, ha dejado de pagar la renta.